Bostadsmarknaden i Stockholm med omnejd är helt galen. Priserna är långt högre än vad som är rimligt för en så relativt liten stad. Detta har troligen flera förklaringar. De låga räntorna är en. Att det under de 30 senaste åren inte har byggts nära nog tillräckligt mycket nya bostäder är en annan. Jag är lyckosam nog att jag kunde hyra en lägenhet från en vän som äger några fastigheter i Centrala Stockholm. Detta gjorde det möjligt för mig att få ett förstahandskontrakt mycket snabbare än vad man kan få om man står i bostadskön. Detta ger mig lyxen av att kunna besluta om huruvida jag skall köpa en bostadsrätt eller om jag helt enkelt bara skall bo kvar i den hyrda lägenheten. Jag har även funderat på att köpa en villa i en förort men eftersom jag fortfarande är singel och inte har något familj så vet jag inte om jag är villig att ge upp stadslivet och istället börja pendla.

Köpa nu eller vänta

På sikt vill jag äga min egen bostad. Jag har sålt min lägenhet i Paris som jag hade bott i under 15 år vilket gav en trevlig reavinst som innebär att jag inte behöver låna alltför mycket till en ny lägenhet men de höga priserna oroar mig ändå. Jag vill inte förlora de pengar jag tjänat på min lägenhet i Paris när marknaden för eller senare kraschar i Stockholm. Den nuvarande bostadsbubblan måste för eller senare få ett slut. Den stora frågan är om detta kommer ske om 6 månader eller 6 år. Regeringens försöka att få marknaden att svalna med det nyinförda amorteringskravet ser inte ut att ha fått särskilt stor effekt och är inte heller troligt att få det så länge priserna går upp som de gör just nu.

Inte hållbart

Jag har pratat med ett flertal mäklare i Stockholm och alla försäkrar mig att priserna kommer fortsätta uppåt men det är deras jobb  att försöka sälja fastigheter. En del av detta är att lugna mig.

I mina ögon så kan dock  de nuvarande priserna inte hålla i sig i längden. De är artificiellt uppdragna av den mycket låga svenska räntan. För eller senare måste riksbanken börja höja räntan. De kan inte hålla en negativ ränta hur länge som helst. När detta sker kommer även kostnaden för bolån att börja gå upp. Frågan är då hur höga räntor hushållen i Stockholm kan klara av innan lånen blir för dyra. Jag misstänker att många hushåll i Stockholm får problem att betala sina lån om räntan går upp med så lite som 1%. Detta kommer även minska antalet nya köpare som har råd att köpa vid dessa höga priser.

Det finns då en stor risk att en snabbt nedåtgående spiral startar där priser snabbt går ner och allt fler måste sälja sina hus vilket ytterligare trycker ner marknadspriset. Detta scenario ter sig som mer eller mindre ofrånkomligt och detta skrämmer mig när jag tänker på att köpa eget. Jag tror att fastighetspriserna kan komma att gå ner 25-50% i en sådan krasch för att sedan snabbt återhämta ungefär en tredjedel av detta när marknaden stabiliserar sig igen. Det skulle med andra ord kunna vara värt att vänta med att köpa tills detta händer. Jag har trots allt en bra hyreslägenhet just nu.

Långsiktigt ägande

Å andra sidan så har jag inga planer på att försöka göra en snabb vinst. Om jag köper en bostad så förväntar jag mig att jag kommer bo där under 10-20 år. Detta innebär att priserna troligen skulle hinna gå upp igen innan jag säljer och eftersom jag inte behöver låna särskilt mycket pengar så skulle en tillfällig prisnedgång egentligen inte påverka mig särskilt mycket. Problemet med detta scenario är dock att jag går miste om en stor vinst som jag skulle kunna göra om jag väntar och istället köper på dippen. Jag tror eventuellt jag är för girig för att köpa något nu.

Risken med att vänta

Risken med att vänta är om jag har fel. Att bostadsmarknaden på något sätt lyckas mjuklanda utan någon krasch. Om detta händer så kommer det inte finnas någon dipp att dra nytta av och jag kommer att få betala ett högre pris när jag slutligen köper mitt hus. Jag tror inte detta kommer hända men jag måste ändå ta det i beräkningarna.